Se acerca el final del curso universitario y la preparación del inicio del siguiente, y con ello la búsqueda de vivienda de los estudiantes para residir durante el curso. El curso, normalmente, empieza en septiembre y acaba en junio, contando con la época de exámenes. Muchos arrendadores seguro que nunca se han cuestionado qué tipo de contrato de arrendamiento es más idóneo para este tipo de situaciones, si formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda o un arrendamiento por temporada. En las siguientes líneas os vamos a contar las diferencias más importantes entre ellos:

En primer lugar, la Ley de arrendamientos urbano (LAU en lo sucesivo) define el arrendamiento de vivienda como aquél que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (2.1 LAU), distinguiéndolo de arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta los de temporada, que son aquellos los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra (3.2 LAU)

Con lo cual es evidente que el alquiler de una vivienda destinada a estudiantes puede encasillarse como arrendamiento de vivienda, ya que satisface una necesidad permanente de vivienda (el estudiante duerme, come, estudia…durante un largo periodo de tiempo) mientras dure la totalidad de los estudios y no un solo curso, y como un arrendamiento por temporada, donde sólo se va a hacer uso de la vivienda desde el comienzo al final del curso.

DURACIÓN

a) arrendamiento de vivienda; aquí hay que analizar el art.9 y 11 LAU.

El art. 9 nos dice que la duración del contrato será  la que pacten las partes, prorrogándose forzosamente el contrato hasta que alcance una duración mínima de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), y acto seguido faculta al arrendatario a no renovar el contrato a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas avisando al arrendador con treinta días de antelación como mínimo. Con lo cual, si la duración pactada es de un 1 año, el único que puede dar por finalizado el mismo cada año es el arrendatario, el arrendador tendrá que esperar hasta que transcurran 5 años desde su formalización.

 El art.11 regula la facultad de desistimiento que tiene el arrendatario una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Igualmente regula el citado precepto que ambas partes pueden pactar una indemnización a favor del arrendador consistente en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. La indemnización hay que pactarla expresamente en el contrato, con lo cual, o bien no se puede pactar, o acordar expresamente que cabe lugar a indemnización en caso de desistimiento del arrendatario, e incluso, se puede pactar que en caso de desistimiento, el arrendatario indemnizará al arrendador con el importe de la renta hasta el mes de junio, que es cuando termina el curso.

b) arrendamiento por temporada; la duración será lo que dure el curso universitario, sin prorrogas forzosas.

FIANZA

Esta cuestión es meridiana, una mensualidad en los casos de arrendamiento de vivienda, y dos mensualidades en los arrendamientos por temporada.  

FISCALIDAD

Aquí es dónde radica, bajo mi criterio, el principal motivo para decidir si articular el arrendamiento de pisos a estudiante como vivienda habitual o por temporada.

La Ley del IRPF, en su art. 23.2, establece que en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60%.  

Como ya comentábamos antes, la LAU establece define el arrendamiento de vivienda como aquél que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, es decir, el constituya la vivienda habitual.

CONCLUSIONES

Los pisos de estudiantes, que entiendo, va a suponer una necesidad de vivienda permanente, en el mejor de los casos de 4 años, se puede articular como arrendamiento de vivienda y no por temporadas, y así beneficiarse el arrendador del beneficio fiscal comentado, y el arrendatario de la seguridad de tener una residencia permanente, como mínimo por 5 años, teniendo la facultad éste, de desistir del contrato de forma unilateral una vez cumplido los 6 meses, y anunciar su voluntad de no renovar el contrato a la fecha de terminación del mismo o de cualquiera de las prórrogas.

Es evidente que hay muchas cuestiones que pulir, como el régimen que va a regir en las vacaciones, pero esto es una cuestión de pura autonomía voluntad de las partes.